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每年都有數(shù)量驚人的錢(qián)花費(fèi)在與污染場(chǎng)地相關(guān)的訴訟和其他痛苦上。除了對(duì)人體健康和生態(tài)環(huán)境的危害外，由于法律法規(guī)體系的原因，污染場(chǎng)地總有巨大的財(cái)務(wù)沖擊如影隨形。

對(duì)其他行業(yè)的人來(lái)說(shuō)，環(huán)境法律常常令人迷惑，因?yàn)槲廴就ǔ２豢梢?jiàn)或不顯現(xiàn)，而且有關(guān)責(zé)任的條款可能并不符合“常識(shí)”。對(duì)每一位不動(dòng)產(chǎn)律師和中介來(lái)說(shuō)，有10件事是應(yīng)該知道的：

基本原則

1.“污染者付費(fèi)”原則是法律所公認(rèn)的。監(jiān)管部門(mén)常能在污染事實(shí)發(fā)生數(shù)十年后要求污染者開(kāi)展修復(fù)，即便污染者的行為在當(dāng)時(shí)屬于合法，而且完全不管隨后土地買(mǎi)賣(mài)交易的條款。有跡象表明污染者的民事責(zé)任在不斷增加，“Rylanders對(duì)Fletcher”的案子就是一個(gè)例子，特別是當(dāng)有公司通過(guò)使用有毒物質(zhì)牟利而污染場(chǎng)地的。

2.但是這不意味著（污染源或鄰近場(chǎng)地的污染源地的）后來(lái)購(gòu)買(mǎi)者都能獲得補(bǔ)償，即便是在污染者仍有支付能力的幸運(yùn)情形下。非污染者經(jīng)常最終付費(fèi)和（或）遭受虧損。購(gòu)者自慎原則仍然有效，適當(dāng)?shù)馁u(mài)家擔(dān)保也很重要。

3.非污染者不負(fù)無(wú)限責(zé)任。比如，一個(gè)無(wú)辜的購(gòu)買(mǎi)者絕少對(duì)在其購(gòu)買(mǎi)土地前就存在的污染負(fù)責(zé)任。但是，擁有一塊污染場(chǎng)地通常都代價(jià)高昂且風(fēng)險(xiǎn)常伴。

4.“修復(fù)到什么程度才算干凈”一直有爭(zhēng)議。在“McGeek對(duì)Shell”的案子中，盡管法規(guī)要求修復(fù)，法院卻未要求任何修復(fù)。在“Tridan對(duì)Shell”案子中，法院則走向了另一個(gè)極端——要求Shell支付費(fèi)用，修復(fù)到環(huán)境自然本底值，而不只是環(huán)境部門(mén)給出的指導(dǎo)值。由于存在法定的修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，這兩個(gè)判決現(xiàn)在都不適用。法規(guī)要求一直在變，每一套標(biāo)準(zhǔn)都包含了幾種選項(xiàng)和修復(fù)水平。

5.環(huán)境保護(hù)局能讓污染者付費(fèi)并不必然意味著他們?cè)敢飧顿M(fèi)。他們可能會(huì)在環(huán)境保護(hù)局長(zhǎng)官的要求下竭盡全力地幫助地產(chǎn)擁有者，但是他們通常對(duì)商務(wù)糾紛漠不關(guān)心。

我不擔(dān)心這個(gè)場(chǎng)地……

6.任何場(chǎng)地都可能遭到污染：住宅、農(nóng)田、公寓樓、購(gòu)物中心，還有工廠和學(xué)校。污染經(jīng)常是一個(gè)歷史問(wèn)題：你知道多倫多Forest Hill高檔小區(qū)的一部分曾經(jīng)是流水線工廠嗎？最常見(jiàn)的問(wèn)題來(lái)自石油產(chǎn)品（加油站和滲漏的取暖用油儲(chǔ)油罐，其中許多被遺忘了數(shù)十年）、氯化溶劑（電鍍、干洗店）、廢棄物處理場(chǎng)和煤氣化設(shè)施。

7.每個(gè)場(chǎng)地都不同。首先，地形對(duì)污染物的遷移及其是否能被實(shí)際修復(fù)的影響很大。在粗砂中，污染物跑得又遠(yuǎn)又快，但或許適用于地下原位修復(fù)。在粘土中，挖掘和填埋可能就足夠的，只要污染物沒(méi)有從粘土底部逃脫。在斷裂的基巖里，所有的修復(fù)努力可能白費(fèi)，如果有人飲用這里的地下水，問(wèn)題就大了。

8.其次，場(chǎng)地污染包含一些化學(xué)過(guò)程。石油類(lèi)浮在地下水之上，隨著水位的升降附著在土壤上，毒性隨著降解而變?nèi)酢Ｂ然軇ū热缬迷诮饘偾逑春鸵路上矗┏寥氲叵滤嬉韵拢拘噪S著降解變得更強(qiáng)?？筛癄€廢物的滲濾液持續(xù)惡化許多年，直至最終改善。重金屬則是不能降解的……

我們能做什么？

9.我們應(yīng)該預(yù)計(jì)到場(chǎng)地存在污染嗎？如果是，在哪？一份優(yōu)秀的第一階段場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查評(píng)估能回答這些問(wèn)題。優(yōu)秀的第二階段場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查評(píng)估能夠回答場(chǎng)地是否被污染，但它無(wú)法給出污染的來(lái)源和計(jì)算修復(fù)的花費(fèi)。當(dāng)然了，任何報(bào)告都不是擔(dān)保，也并非所有的咨詢公司都做得出優(yōu)秀的場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查評(píng)估。至少，請(qǐng)確保為你服務(wù)的咨詢公司有好的保險(xiǎn)，并檢查保險(xiǎn)文件——多有嚴(yán)格的責(zé)任限定，以至于環(huán)境調(diào)查評(píng)估報(bào)告幾乎是無(wú)用的。

10.對(duì)擁有污染場(chǎng)地的人來(lái)說(shuō)，所有的選項(xiàng)都是昂貴的。挖掘很迅速——雖然花費(fèi)很高，但很多時(shí)候是不可行的，而且也不能修復(fù)地下水。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、原位修復(fù)以及訴訟都是漫長(zhǎng)痛苦和不可預(yù)測(cè)的。

一個(gè)機(jī)能失調(diào)的管理制度給擁有污染場(chǎng)地這件事強(qiáng)加了巨大且缺乏擔(dān)保的成本。結(jié)果是，這樣的場(chǎng)地會(huì)引起針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)律師、中介和咨詢師的訴訟。但是，這會(huì)使得環(huán)境律師們業(yè)務(wù)繁忙！